질 문 : 저는 甲으로부터 5,000만원의 금전채권을 가지고 있으며, 집행권원까지 얻었습니다. 그런데 어렵게 甲에게 신축중인 미등기 A 건물이 있으며, 공사 완성단계에 이르렀다는 것을 알게 되었습니다. 甲의 재산 은닉행위로 인해 집행이 가능한 A 건물외 다른 재산은 현실적으로 발견 및 집행이 어렵습니다. 제가 신축중인 미등기 A 건물에 대하여 강제집행을 할 수 있는지요? 만일 할 수 있다면 등기가 안되어 있는 상태라 유체동산에 의한 집행절차를 밟아야 한다는 얘기가 있던데 유체동산과 부동산의 집행방법에 의한 강제집행절차 중 어떤 절차에 의해야 하나요?

답 변 : 미완성된 미등기 건물이라도 "등기할 수 없는 토지의 정착물로서 독립하여 거래의 객체가 될 수 있는 것"이 아니고, 사회통념상 기초공사 단계를 지나고 완성단계에 이르렀다면 유체동산의 집행방법으로 강제집행을 할 수는 없을 것으로 판단되며, 민사집행규칙 제42조 제2항에 따라 위 신축중인 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고 된 것과 동일하다고 인정될 수 있을 것 인지의 여하에 따라 부동산 집행방법에 의한 강제집행 여부가 결정될 것으로 보입니다.

해 설 :

다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 물건은 유체동산으로 봅니다(민사집행법 제189조 제2항).
1. 등기할 수 없는 토지의 정착물로서 독립하여 거래의 객체가 될 수 있는 것
2. 토지에서 분리하기 전의 과실로서 1월 이내에 수확할 수 있는 것
3. 유가증권으로서 배서가 금지되지 아니한 것

그리고 판례를 보면, ``건물이 이미 완성되었으나 단지 준공검사만을 받지 아니하여 그 보존등기를 경료하지 못한 상태에 있다면 위와 같이 완성된 건물은 부동산등기법상 당연히 등기적격이 있는 것이고, 비록 준공검사를 마치지 아니함으로써 부동산등기법상 보존등기 신청시에 필요한 서류를 교부받지 못하여 아직 등기를 하지 못하고 있는 경우라고 하더라도 그와 같은 사정만으로 위 완성된 건물이 민사소송법 제527조(민사집행법 제189조) 제2항 제1호의 "등기할 수 없는 토지의 정착물로서 독립하여 거래의 객체가 될 수 있는 것"에 해당하여 유체동산집행의 대상이 되는 것이라고 할 수 없다.``라고 판시하고 있습니다(대법원 1994. 4.12.선고 93마1933판결).
또한 법원은 지상 15층으로 설계된 건물 중 9층까지의 기둥, 벽 등이 완공된 상태에서 공사가 중단된 미완성의 아파트 건물의 경우도 유체동산 집행의 대상이 될 수 없다고 판시한 바 있습니다(대법원 1995.11.27.선고 95마820판결).

따라서 기초공사단계를 지났고, 설계도서상 독립된 건물로 설계되었으며, 설계도서, 건축신
고서, 건축허가서 등에서 제시된 독립된 건물로서 완성되어 가는 적절한 공정과정을 유지하 고 있는 건축 중인 미완성 미등기 건물도 민사집행법 제81조 제1항제2호 단서에서 요구하 는 서류(그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명 할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축 신고를 증명할 서류)를 제출할 수 있다면 단순히 토지의 부합물로 볼 것이 아니라 사회통념 상 독립된 완성된 건물이지만 사용승인을 얻지 못한 건물과 같이 위 규정이 적용된다고 해 석하는 것이 보다 더 현실적인 사회현상과 경제적 자원분배 및 자본이용의 합리화를 반영한 진일보한 입법적 태도라고 평가할 수 있을 것입니다(남동현, 「주석 민사집행법, 민사집행 법연구, p226~227).

그러므로 본건의 경우, A 건물이 "등기할 수 없는 토지의 정착물로서 독립하여 거래의 객체가 될 수 있는 것"이 아니고, 사회통념상 기초공사 단계를 지나고 완성단계에 접어든 점으로 보아 유체동산의 집행방법으로 강제집행을 할 수는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, A 건물을 부동산 집행방법에 의한 강제집행을 하려면, `채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류`를 붙여야 하며(민사집행법 제81조 제1항제2호호), 채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 A 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, A 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 A 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류에 관한 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있고(민사집행법 제81조 제2항), 건물의 지번·구조·면적을 증명하지 못한 때에는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있으며(민사집행법 제81조 제3항), 이 경우 법원은 집행관에게 그 조사를 명하게 됩니다(민사집행법 제81조 제4항).
그리고 위와 같은 법원의 명령에 따라 미등기건물을 조사한 집행관은 사건의 표시, 조사의 일시·장소와 방법, 건물의 지번·구조·면적, 조사한 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고를 증명하는 서류의 내용과 다른 때에는 그 취지와 구체적인 내역을 적은 서면에 건물의 도면과 사진을 붙여 정하여진 날까지 법원에 제출하여야 하는데(민사집행규칙 제42조 제1항), 채권자가 제출한 서류 또는 위와 같이 집행관이 제출한 서면에 의하여 강제경매신청을 한 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고 된 것과 동일하다고 인정되지 아니하는 때에는 법원은 강제경매신청을 각하하여야 합니다(민사집행규칙 제42조 제2항).

결론적으로 위 사안의 경우, A 건물이 "등기할 수 없는 토지의 정착물로서 독립하여 거래의 객체가 될 수 있는 것"이 아니고, 또한 사회통념상 기초공사 단계를 지나고 완성단계에 이른 것으로 판단되어 유체동산의 집행방법으로 강제집행을 할 수는 없을 것으로 판단되며, A 건물을 부동산집행방법에 의한 강제집행을 할 수 있을 것인지는 위 민사집행규칙 제42조 제2항에 따라 위 신축중인 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고 된 것과 동일하다고 인정될 수 있을 것인지의 여하에 따라 결정될 것으로 보입니다.


참조 법령 : 민사집행법 제81조,제189조,민사집행규칙 제42조.

참조 판례 : 대법원 1994. 4.12.선고 93마1933판결, 대법원 1995.11.27.선고 95마820판결.