안전한 부동산거래의 복병이라고 하면, 실무상으로는 “詐害行爲 ”를 꼽는다.

​

사해행위란, 채무자의 재산처분행위에 의해서 그 재산이 감소되어 채권의 공동담보에 부족이 생기거나 이미 부족상태에 있는 공동담보가 한층 더 부족하게 됨으로써 채권자의 채권을 완전하게 만족시킬 수 없게 되는 행위를 말한다. 예를 들어, 甲이라는 사람이 乙이라는 사람으로부터 부동산을 매수 했는데, 대금을 모두 지급하고 이전등기를 받은 이후에 乙이라는 사람의 채권자 丙이라는 사람으로부터, 甲․乙간의 부동산거래가 사해행위라고 하면서 해당 거래 부동산에 처분금지가처분을 당하고, 甲․乙간의 부동산거래를 취소해달라는 사해행위(채권자취소)소송을 제기 당하는 것이다.

​​

즉, 丙의 입장에서 볼 때는 자신의 채무자인 乙이 채무의 담보가 될 수 있는 부동산을 甲에게 처분함으로서 乙의 재산이 감소하게 되어 丙이 채권을 회수하지 못하게 되는데, 이 과정에서 甲․乙이 채권자 丙을 의식하고 그러한 거래를 한 것으로 의심할 수 있기 때문이다. 이런 논리로 보자면, 빚을 지고 있는 채무자와 부동산을 거래하는 것은 항상 사해행위소송을 당할 수 있는 잠재적인 위험을 가질 수밖에 없다. 그 때문에 사해행위소송은 실무상으로도 참 빈번하다. 본인으로서는 정당하게 매수한 것이라고 하더라도 채무자가 볼 때는 채무자와 부정한 거래를 통하거나 가장으로 매매한 것으로 보일 수 있기 때문이다.

빈번한 사해행위소송은, 詐害意思 즉 사해행위를 하는 의사의 입증책임에 관해서 사해행위를 주장하는 사람인 채권자가 입증책임을 부담하지 않고, 반대로 상대방인 수익자(위 사례에서는 부동산매수자인 甲)가 스스로 사해의사가 없었다는 사실을 입증해야하는 우리 법 구조에 기인한다. 즉, 민법 제406조 제1항은, “채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다. 그러나 그 행위로 인하여 이익을 받은 자나 전득한 자가 그 행위 또는 전득당시에 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다”고 하여 수익자나 전득자의 경우에는 스스로 사해의사가 없었음을 입증하도록 법에서 요구하고 있는 것이다. 그 결과, 수익자나 전득자가 해당 부동산거래에서 사해의사가 없었다는 점에 관해서 재판부를 충분히 설득하지 못하면 사해행위로 인정받아 거래가 취소될 수 밖에 없다.

이러한 법 구조 때문에 우리 법원도 그동안 사해의사에 관한 충분한 입증책임을 다하지 못한 수익자나 전득자에게 “입증책임”의 굴레를 씌워 불리한 판결을 선고해왔다. 특히 이런 경향은 채무자의 재산도피행위가 급증하던 IMF 금융위기과정에서 확연해졌다. 하지만, 금융위기를 벗어난 최근의 법원판결은 친인척간의 거래가 아니고 객관적인 자금증빙과 같은 정당한 거래를 뒷받침하는 타당한 근거가 있는 케이스에 대해서는 입증책임론을 다소 완화하는 경향을 보이고 있다. “부동산 매매계약이 사해행위에 해당함을 이유로 한 사해행위취소소송에서, 매매계약 당사자 사이에 친인척관계나 거래관계가 없어 채권채무관계나 재산상태 등에 관하여 알기 어려운 상태였고, 매매대금의 지급 등 계약의 이행이 정상적으로 이루어지는 등의 제반 사정상 사해행위의 수익자와 전득자가 각 매매계약 체결 당시 선의라고 봄이 상당함에도 불구하고, 악의의 추정이 번복되지 않는다고 한 원심판결을 파기한 대법원 2010. 2. 11. 선고 2009다80484 판결이 대표적이다.

그렇다면 사해행위소송을 사전에 예방하는 방법은 없을까?

우선, 상대방의 자력이나 신용을 미리 파악해서 채권관계가 복잡한 사람과는 가급적 거래를 피하는 것이 상책이다. 물론, 이런 채권관계를 모르고 거래했다는 점이 재판과정에서 밝혀지면 결국 소송에서 승소할 수는 있지만, 그 과정에서 장기간 재산권행사를 하지 못하게 될 뿐 아니라, 패소할지 모른다는 정신적인 고통을 겪을 수밖에 없다.

또한, 친척과의 거래는 가급적 피하는 것이 바람직하다. 제3자가 볼 때 친척과의 거래는, 서로 거짓으로 부동산거래를 한다는 예단을 가지게 할 뿐 아니라, 대가를 지불한 정당한 거래라고 하더라도 서로 친척지간이기 때문에 채무자의 채권채무관계를 잘 알고 거래하지 않았느냐, 즉 사해의사가 있지 않았겠느냐 라는 의심을 하게 하여, 알지 못하는 사람과의 거래보다는 사해행위소송에서 불리한 처지에 놓일 가능성이 크기 때문이다.

아울러, 지급한 대가에 관해 정확한 증거서류 등을 보관해 두는 것이 필요하다. 앞서 설명한 것처럼 사해행위소송에서 정당한 대가를 지급했는지 여부가 승소를 결정짓는 것은 아니지만, 사해의사가 있었는지 여부를 판단함에 있어 정당한 대가를 지급했는지 여부는 중요한 판단자료가 될 수 있다. 지급한 대가에 관한 증거서류 등이 없으면, 부정하거나 허위 거래로 오인될 가능성이 있다. 따라서, 현금지급보다는 수표나 계좌이체를 통한 지급이 증거서류 등을 확보하는 차원에서 더 바람직할 수 있다. 더구나, 법적으로 사해행위소송은 거래 후 5년 이내에는 제기될 수 있다는 점에서, 이 기간 동안은 가급적 증거서류 등의 보관이 필요할 수 있다.

마지막으로, 보다 객관적인 지위에 있는 사람을 부동산거래에 입회하게 할 필요도 있다. 가급적 변호사나 공인중개사와 같은 중립적인 지위에 있는 사람이 더 적합할 것이고, 부득이하다면 주변에 아는 사람이라도 향후 증인이 될 수 있게끔 거래에 입회하게 하는 것이 필요할 수 있다.-이상-