매수인이 대금을 완납한 때에는 등기에 관계없이 소유권을 취득함으로, 매수인은 경매부동산을 점유하고 있는 소유자와 세입자 기타 점유자에게 건물을 비워 줄 것을 요구할 수 있습니다. 그러나 상호간에 적절한 합의가 안 될 경우에, 매수인은 법적절차를 밟아서 법원의 집행문을 받아야만 집행관을 동원하여 강제집행을 할 수가 있는데, 매수인은 그 집행문을 받기위한 절차가 인도명령신청과 명도소송 절차입니다.

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법원경매 실무 1.인도명령

법원은 대금을 납부한 후  6개월 이내에  매수인의 신청이 있는 때에는, 채무자. 소유자 또는 부동산의 점유자에 대하여, 부동산을 매수인에게 인도할 것을 명할 수 있습니다. 다만, 점유자(임차인을 포함합니다.)가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도를 명할 수 없습니다.

점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 경매법원에서 인정된 경우, 또는 인도명령의 심문절차에서 인도명령이 기각된 상대방에 대하여는, 점유의 권원을 불문하고 별도의 소송인 건물명도청구 소송을 제기하여 승소판결을 얻어야만 명도집행을 할 수 있습니다. 

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법원경매 실무 2.인도명령의 신청

인도명령의 신청은 집행법원에 서면 또는 구두로 할 수 있으나, 통상 신청서를 작성하여 제출하고 있으므로, 매수인은 그동안 경매를 진행하였던 경매법원에  인도명령신청서를  제출하면 됩니다.

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법원경매 실무 3.인도명령의 재판

채무자. 소유자 이외의 자에게 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 합니다. 다만 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 않은 것이 명백하거나, 이미 그 점유자를 심문한 때에 한하여 심문절차 없이 바로 인도명령을 할 수 있습니다. 심문이란, 법원이 당사자나 그 밖에 이해관계가 있는 사람에게 서면이나 구두로 개별적으로 진술할 기회를 주는 것을 말합니다.​

법원경매 실무 4.인도명령의 결정기간

■법원은 채무자 및 소유자가 대상일 경우 3일 이내에 인도명령을 결정합니다.

■법원은 임차인이 대상일 경우 심문서를 발송하여 서면으로 진술서를 받은 뒤, 통상 배당기일 후 3일 이내 인도명령을 결정합니다. 임차인의 경우 임차보증금의 반환과 명도와는 동시이행의 관계에 있기 때문에 실무상 배당기일 후에 인도명령결정문이 발부됩니다.

■법원은 유치권자나 지상권자등 기타 점유자가 대상일 경우 심문기일을 지정하여 통보한 후 판사가 직접 당사자의 진술을 들은 뒤 인도명령의 인용여부를 결정합니다.(통상 1-2개월)

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법원경매 실무 5.인도명령에 대한 불복

인도명령에 대한 결정에 대하여 상대방은  즉시항고를  할 수 있으며, 항고장은 결정문을 송달받을 날부터  7일이내에  경매법원에 제출하여야 합니다. 인도명령에 즉시항고를 제기한 경우에 즉시항고는 집행정지의 효력이 없으므로, 별도로 집행정지명령을 받아 이를 집행관에게 제출하여 그 집행을 정지시킬 수 있습니다.

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법원경매 실무 6.인도명령의 집행

상대방이 인도명령에 따르지 않을 때에는 신청인은 집행관에게 집행을 위임하여, 집행관으로 하여금 인도집행을 하여야 합니다.​​​​​​​​

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법원경매 실무 7.인도명령결정문의 송달

인도명령결정문은 그 자체가 집행권원이기 때문에, 인도명령은 송달만으로 즉시 집행력에 대한 효력이 발생합니다. 따라서 인도명령결정문의 송달은 강제집행의 개시요건에 해당되어, 상대방에게 결정문이 송달되지 않으면 강제집행을 할 수가 없습니다. 요즘은 상대방도 이러한 법적 절차를 알아 고의적으로 인도명령결정문을 송달받지 않으려고 합니다.

법원경매 실무 8.법원의 인도명령 송달절차

인도명령에 대한 송달은 원칙적으로 1차 우편송달 2차 보정명령에 의한 송달 3차 집행관에 의한 특별송달, 공시송달 순으로 진행되지만, 실제 송달방식은 법원의 사정에 따라 다르게 적용하고 있습니다. 서울중앙지방법원의 경우 통상 1차로 결정문을 송달한 뒤 상대방에게 송달되지않고 반송되면, 대부분 2차에서 바로 공시송달로 진행하고 있습니다.

법원경매 실무 9.강제집행 신청시 필요서류

■강제집행신청서

■인도명령결정문

■송달증명원

■강제집행접수비