질 문 : 저는 공장임대업을 하고 있는 사람으로 1년 6개월 전 양말을 제조하는 사람에게 계약기간 1년으로 공장을 임대하였습니다. 임차인은 초기에는 임대료를 잘 냈지만 1년 전부터는 사업이 잘 되지 않는다며 공장을 돌리지 않는 날이 많았고 임대료도 내지 않았습니다. 급기야 몇 개월 전부터 공장문을 잠궈 놓고 나타나지 않고 있으며, 현재 소식을 알 수 없는 상태입니다. 계약기간도 끝난 상태인데, 제가 공장을 비우고 다른 사람에게 공장을 임대할 수 있는 방법이 없을까요?

답 변 : 법원에 임대차계약 해지를 원인으로 한 건물명도청구소송을 제기하시기 바랍니다.

해 설 :


1. 임대차 계약의 해지

건물 기타 공작물의 임대차에서 2기 이상 차임을 연체할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있으며(민법 제640조), 이 경우 연체된 차임을 지급하라는 이행의 최고없이 임차인에 대한 계약해지의 의사표시만으로도 계약해지의 효력이 발생합니다. 귀하의 경우 임대차 계약기간이 만료되었으므로 임대차 계약이 해지 된 것으로 볼 수 있습니다.

2. 건물명도청구의 소

민법은 원칙적으로 점유자의 자력구제 외에는 일체의 자력구제를 허용하지 않고 있습니다. 따라서 비록 임차인이 수개월간 월세도 지급하지 아니하고 행방조차 알 수 없는 상황이더라도, 임대인 임의로 공장문을 열고 제3자에게 다시 임차할 수는 없습니다.

따라서 귀하의 경우 우선 임대 공장의 관할법원에 임차인을 상대로 임대차계약 해지에 따른 건물명도청구의 소를 제기하여 명도를 받아야 할 것입니다. 주의할 점은 소송이 제기되면 임차인에게 소장부본이 송달되어야 하나, 현재 임차인의 소재가 파악되지 않고 있기 때문에 공시송달 방법(민사소송법 제194조)을 이용해야 한다는 것입니다.

3. 본건의 경우

따라서 사안의 경우, 귀하는 우선 건물명도소송을 제기하여야 하나, 한편 위 소송을 제기하여 판결을 받기까지는 보통 상당한 시간이 소요되므로 소송의 제기에 앞서 혹은 이와 함께 부동산명도단행가처분과 같은 보전처분을 구하는 것이 필요합니다.

또한 귀하가 공장을 명도 받은 후 공장 내에 있는 임차인의 물건은 귀하가 직접 보관한 후 후일 갑에게 보관비용을 청구할 수 있습니다. 물건은 꼭 직접 보관해야 하는 것이 아니라 공탁소에 보관할 수도 있으며, 만일 물건이 공탁에 적당하지 않을 경우에는 법원의 허가를 얻어 경매 등의 방법으로 금전으로 환가하여 그 대금을 공탁할 수도 있습니다(민법 제490조).




참조 법령 : 민법 제640조,제490조,민사소송법 제194조
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