질 문 : 저희 사무실은 건물을 임대하여 사용하고 있었습니다. 그런데, 계약기간이 만료되어 다른 곳으로 점포를 이전하고 임대인인 A에게 보증금 반환을 요구하였으나, A는 새로운 임차인이 나타나지 않는다는 이유로 보증금의 반환을 미루고 있고, 저의 집기가 그곳에 남아있다는 이유로 저에게 월 임차료의 지급을 요구하고 있습니다. 제가 A에게 임차료를 지급해야 할까요?

답 변 : 계약기간만료 후 귀하는 점포를 명도하지는 않았지만 영업을 하지 않아 이득을 취한 바가 없다면 부당이득을 취한 바가 없어 월 임차료 상당액을 지급할 의무가 없고 임차보증금에서 공제 당하지도 않을 것으로 사료됩니다.

해 설 :

임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하여야 하고, 임대인은 밀린 임차료 및 손해를 공제한 보증금을 반환하여야 하며, 면제특약이 없다면 필요비 및 유익비 등을 반환하여야 합니다. 이것은 동시에 이루어져야 합니다. 따라서 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지는 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다(민법 제536조).

이를 법률적인 용어로 동시이행의 항변권이라고 하는데, 이에 대하여 대법원은 “임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다.”라고 판시한 바 있습니다(대법원 1998.5.29. 선고 98다6497 판결).

또한 대법원은 임차인의 부당이득반환의무에 대하여 “임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다.”라고 확인한 바 있습니다(대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결).

따라서 이 사안에 있어서 귀하는 계약기간이 만료되어 임차보증금의 반환을 청구하였으나, 임대인인 A는 임차보증금을 반환하지 않았고, 귀하의 집기가 A 소유의 점포에 남아 있었다는 이유로 월 임차료 상당액의 지급을 요구하였으나, 귀하는 영업을 하지 않아 이득을 취한 바가 없으므로 월 임차료 상당액을 지급할 의무가 없고 임차보증금에서 공제 당하지도 않을 것입니다.


참조 법령 : 민법 제536조

참조 판례 : 대법원 1998.5.29. 선고 98다6497 판결, 대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결