질의 : 계약 기간 만료는 1월 31일이고 임대인이 11월 28일에 임차료증감청구와 함께 계약갱신요구를 청구했습니다.

임차인이 12월 31일에 답변이 오기를 임차료증감을 받아들일 수 없다면서 계약갱신요구를 거절했습니다.

이런 상황에서 임차인이 3월 31일까지 건물을 명도 해주겠다고 말했습니다.

세부적인 약정은 존재하지 않았습니다.

궁금한 점은 계약기간만료에 따른 임차인의 건물 명도의 시기와,
임대인의 입장에서는 계약기간만료 후인 1월 31일 이후부터의 임대료는 증액된 임대료를 받아야 하는 것인지.. 이전의 임대료를 받아야 하는 것인지에 대하여 궁금합니다.

응답 : 귀하의 질의 요지는 상가건물의 임대차에서 계약기간이 만료하는 경우 임차인의 건물명도시기와 임차인이 계약기간만료 후에도 건물을 명도하지 않는 경우 임대인이 청구할 수 있는 차임액에 관한 것으로 판단됩니다.

- 검토의견-
○ 상가건물의 임대차에 있어서 임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 않으면 계약은 자동으로 갱신됩니다(상가건물임대차보호법 제10조 제1항 및 제4항).

○ 귀하께서 문의하신 것처럼 임대인이 임대차기간 만료전 약2월에 차임의 변경을 요구하였고, 임차인이 이를 거절하였다면 임대차계약은 자동으로 갱신되지 않고 임대차기간의 만료시(1월 31일) 소멸하게 됩니다. 임대차계약이 소멸하게 되면 임차인은 상가건물을 즉시 반환하여야 하고 동시에 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.

○ 하지만 임대차가 종료한 경우에도 임차인을 보호하기 위해서 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 보게 됩니다(상가건물임대차보호법 제9조 제2항). 즉 보증금을 반환받을 때까지는 임차인은 상가건물을 계속하여 점유할 수 있고 기존의 차임을 지급할 의무를 부담하게 됩니다.

○ 만일 임대인이 보증금을 지급하면서 상가건물의 반환을 요구하는 경우에는 기존의 임대차관계는 종료하게 되고 임차인이 상가건물을 반환하​지 않는 경우에는 임차인은 채무불이행상태에 빠지게 되어 손해배상책임을 부담하게 됩니다.
○ 이 때 손해배상액은 임대인이 해당 상가건물을 새로이 임대하여 얻을 수 있었을 이익이 되므로 이전의 임대료와는 법적 성격을 달리 하게 됩니다.