최근 상가건물임대차보호법 개정 형식을 통해 상가권리금보호방안이 입법화되었는데 임차인 보호라는 명분에 너무 집착하여 심각한 분쟁가능성을 예상하고서도 거의 대부분의 입법규정들을 두루뭉술하고 애매하게 정하고 말았다.

사상 첫 입법인데다가 권리의 특성상 불명확한 규정들이 많아 권리금 보호를 위해서는 매우 세심한 주의가 필요할 수 있다.

임차인의 기본의무를 이행함에 소홀히해서는 안된다.
상가 임차인의 권리금 보호방법은 권리금평가 상당액만큼을 임대인에게 직접 청구하는 형식이 아니라. 현재의 권리금 관행과 같이 기존 임차인이 다른 임차인을 임대인에게 주선하여 권리금을 회수하는 방식인데, 임대인이 이를 협조하지 않고 방해행위 할 경우를 불법행위로 규정하면서 권리금 평가액 상당을 임차인에게 배상해야 하는 구조이다. 그런데, 임대차보호법상의 갱신거절사유로 정한 임차인의 차임연체, 무단전대 등 여러 가지 사유가 있을 경우에는 배상의 예외사유로 정하고 있다. 따라서, 자칫 무심코 행해진 차임연체 등으로 인하여 막대한 권리금을 보호받지 못하게 될 우려가 있다는 점을 주의해야 한다.

무리한 권리금요구로 인해 자칫 권리금 자체를 인정받지 못할 우려가 있다.
개정법 제10조의4 제2항 제3호는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”를 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 “정당한 사유”의 하나로 정하고 있어, 임차인이 권리금 액수만에 집착하여 미풍양속을 저해하는 등 임대건물과 어울리지 못하는 업종의 임차인을 주선하는 등의 행위를 할 경우에 임대인이 1년 6개월 동안 임대부분을 공실화시키는 등으로 대응할 경우 자칫 권리금회수기회 자체를 상실할 우려가 있게 된다. 입법 이전부터 임차인 입장에서는 임대인의 탈법행위 등이 가능한 대표적인 법의 허점으로 지적되는 부분이었던 만큼, 주의할 필요가 있다.

전대차계약은 권리금회수기회보호를 골자로 하는 개정법의 혜택을 받지 못한다.
이 점 때문에 권리금 액수가 상당한 지역은 권리금부담을 덜기 위한 임대인측의 전대차계약 시도가 증가할 것으로 예상되고 있다. 따라서, 전대차 형태로 계약할 경우 회수하지 못하게 되는 권리금액수와 전대차계약 형태로 체결할 경우에 받을 수 있는 혜택, 예를 들어 차임인하, 기간조정 등을 감안하여 계약체결형태에 신중하게 접근할 필요가 있다.

아울러, 소급입법이라는 논란의 소지는 있지만, “권리금회수기회보호” 규정은 “이 법은 공포한 날부터 시행한다”는 부칙 제1조와 “제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다”는 부칙 제3조에 따라 결국 2015. 5. 13. 공포되면서 바로 시행에 돌입하게 되었다. 따라서, 이 법 시행일 당시 해지되지 않은 채 유효하게 존속 중인 상가건물 임대차계약 모두가 권리금보호대상이 되면서, 잠시의 여과과정없이 법 시행 이후 계약만기되는 임대차계약 모두가 분쟁대상이 될 가능성이 있다. 그 때문에 구체적인 보호범위의 해석을 둘러싸고 권리금법안의 모호한 내용 모두가 단시간 내에 그것도 한꺼번에 분쟁에 휘말릴 가능성이 커지고 있다. 자산 평가의 객관성을 담보할 수 있을지, 예를 들어 유형자산의 경우에는 객관적인 자료를 구비하지 못하거나 반대로 금액을 부풀린 가공의 자료에 대한 검증이 가능할 수 있을지, 고객관계나 매출액과 같은 무형자산에 대해서는 기본적으로 업종의 특성이나 수익관계 등에 대한 이해가 부족한 감정평가사의 평가를 신뢰할 수 있을 것인지 등에 대해 논란이 예상될 수 있다.

임대인과 임차인 모두에 매우 세심한 주의가 필요할 수 있다.