[​중앙지법] "이사 나가기 직전에야 통보"
천장에 물방울 고여 곰팡이 생겼으나 패소

임차인이 임대주택의 하자로 피해를 입었더라도 이를 임대인에게 즉시 알리지 않았다면 손해배상을 받을 수 없다는 판결이 나왔다.

서울중앙지법 민사3부(재판장 박관근 부장판사)는 6월 20일 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송의 항소심(2014나13609)에서 A씨의 항소를 기각, 1심과 마찬가지로 A씨의 청구를 모두 기각했다.

A씨는 2012년 8월 B씨 소유의 서울 서초구 방배동의 지상 4층의 다가구주택 중 4층 65.24㎡를 2012년 9월부터 2년간 임대차보증금 1억원, 차임 월 110만원에 임차했다.

가족과 함께 2012년 10월 이 건물로 이사한 A씨는 수시로 특히 딸이 쓰던 작은방과 거실의 천장에서 물방울이 고이면서 떨어지고, 창문에서 물이 흘러내리며, 벽지가 축축하게 젖고, 이로 말미암아 벽지, A씨 소유의 가구, 옷, 가방 등에 곰팡이가 심하게 생기는 흠이 발생했으나 합의해제로 네 달 후인 2013년 2월 이 건물에서 이사 나가기 직전에야 이에 대해 집주인에게 통지했을 뿐 그 이전에 피고에게 말한 적이 없다.

A씨는 "다가구주택에 수선을 요할 정도의 심각한 하자가 있어서 수시로 누수와 결로가 발생하였고, 이로 인하여 곰팡이가 피어서 정상적으로 거주할 수가 없었다"며 부동산 중개수수료 63만원과 이사비 105만원, 가구 분해 비용 20만원, 이사 나갈 때 지출한 부동산 중개수수료 35만원, 세탁비 10만 2700원, 책장 교체비 17만원, 옷장 30만원 상당, 골프 가방 2개 시가 합계 20만원 상당, 핸드백 시가 15만원 상당과 위자료 500만원 등 모두 800여만원의 손해배상을 요구하는 소송을 냈다.

재판부는 "목적물을 임차인에게 인도할 당시 임대인이 이미 목적물에 하자가 있음을 알고 있었던 경우가 아니라면, 이후 목적물에 하자가 있음이 임차인에 의하여 발견되더라도, 임차인이 이를 임대인에게 통지하지 않는 한, 임대인 스스로 그 하자를 조사하여 수선한다는 것은 현실적으로 기대하기 힘들고, 목적물에 수선을 요하는 하자가 발견되었음에도 불구하고 임차인이 이를 임대인에게 통지하지 아니하여 임대인의 수선이 이루어지지 않을 경우, 임차인의 손해만 발생 내지 확대되는 것이 아니라 목적물이 황폐화되는 등 임대인의 손해 또한 발생 내지 확대될 수 있다"고 밝혔다. 

이어 "임대차의 경우, 매도인의 계약 이행 이후에는 목적물에 대한 점유와 소유권이 완전하게 매수인에게 이전되는 매매와는 달리, 임대차기간 동안 목적물에 대한 임대인의 소유권 등의 권리와 임차인의 사용 · 수익권이 공존하는 법률관계로서 목적물의 하자를 둘러싼 처리와 관련하여서도 임대인과 임차인의 이해관계를 신의성실의 원칙에 따른 상호 협조의 관점에서 규율할 필요가 있다"며 "목적물에 임대인의 수선을 요하는 하자가 있다고 하더라도, 임대인이 이를 모르고 있고 임차인 또한 이를 임대인에게 지체 없이 통지하지 아니한 경우, 임대인이 통지를 받지 못함으로 인하여 목적물에 대한 수선을 할 수 없었던 범위 내에서는 수선의무 불이행에 따른 손해배상책임은 물론 하자담보책임에 따른 손해배상책임도 부담하지 않는 것으로 해석함이 타당하고, 이러한 경우 임대인은 임차인이 지체 없이 하자를 통지하여 수선이 이루어졌다고 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해에 대하여만 책임을 부담한다고 할 것"이라고 밝혔다.

재판부는 "이 사건 목적물에는 (물방울이 고여 떨어지는가 하면 벽지가 축축하게 젖어 있었던) 이 사건 현상과 곰팡이를 유발시킨 하자가 존재하였고, 이로 말미암아 원고가 목적물을 임대차의 목적인 주거를 위하여 사용 · 수익하는 것 자체가 불가능하지는 않았지만 방해는 받았으며, 이 사건 현상과 곰팡이를 유발시킨 목적물의 하자는 그 수선이 가능하였는데, 원고는 임대차 기간 동안 피고에게 이 사건 현상과 곰팡이에 관하여 민법 제634조의 통지의무를 제대로 이행하지 아니하였고, 피고가 위와 같은 원고의 통지의무 위반으로 인하여 목적물에 대한 수선을 할 수 없었던 상태에서, 원고는 목적물에서 이사나갔다"며 "원고는 피고를 상대로 원고가 목적물의 하자로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없었다거나 피고가 그 수선의무를 이행하지 아니하였다는 이유로 손해배상청구를 할 수는 없고, 단지 원고가 지체 없이 피고에게 이 사건 현상과 곰팡이를 통지하여 수선이 이루어졌다고 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해에 대하여만, 피고를 상대로 목적물 인도의무의 불완전이행에 따른 손해배상책임 내지 하자담보책임에 기한 손해배상청구를 할 수 있다"고 판시했다.

민법 634조는 "임차물이 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체 없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다"고 규정하고 있다.