오늘은 요즘 회자되고 있는 권리금과 계약갱신권 문제에 대해 말씀드리겠습니다.

2015. 5. 개정된 상가건물임대차보호법에서는 임차인들 사이에서 오랫동안 관행으로 주고 받던 상가 권리금을 인정하고 임차인이 권리금을 받고 나갈 수 있도록 일정한 제도적 장치를 마련하면서 임대인에게도 협조할 의무를 지우고 있습니다.

그리고 임대인이 협조를 거부해서 임차인이 권리금을 받지 못하게 되었을 때 금전 배상 의무를 임대인에게 물어서 협조를 간접적으로 강제하고 있습니다.

그런데 다른 한편 상가건물임대차보호법은 상가 임차인에게 5년의 범위 안에서의 계약갱신 요구권을 인정하고 있습니다.

따라서 임대차 기간이 5년이 지나 더 이상 계약 갱신을 요구할 수 없는 임차인에게도 권리금 보호 조항이 적용될 것인가를 둘러싸고 찬성하는 견해와 반대하는 견해로 의견이 갈리었습니다.

반대하는 쪽은 그 근거로

① 임차인의 권리금 회수 보호에 관한 규정이 신설된 것은 임대차 계약 갱신을 유도함으로써 임차인이 형성한 영업의 가치를 보호함과 동시에 임차인이 투하 자본 회수 및 영업처분 기회를 보호하기 위함이라는 점,

② 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 임대인의 임차인에 대한 권리금회수 방해금지 의무가 인정되지 않는 점,

③ 임대인은 임차인이 기간 만료 전 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하지만 임차인의 갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함해서 전체 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있는 점 등을 들고 있습니다.

이에 반해 찬성하는 쪽의 근거는

① 권리금 회수기회 보호에 관한 법률 조항의 해석 적용에 있어 계약 갱신기간에 관한 법률 조항을 유추적용하거나 준용하는 것은 법원의 법률해석 권한의 한계를 넘는 것이고, ② 권리금 회수기회 보호 조항과 계약 갱신기간에 관한 조항은 입법 취지가 서로 다르며, ③ 위 조항을 준용하지 않는다 해도 임대인의 사용 수익 권한을 과도하게 제한하지 않고, ④ 만약 그렇게 해석하지 않으면 위 개정법률 조항을 도입한 입법취지가 퇴색하게 된다는 점을 들고 있습니다.

하급심 법원들의 판결들은 양 입장이 혼재되어 있는데(전자의 판결례로는 서울중앙지법 2015가단193129 판결, 후자의 판결례로는 대전지법 2016나108968 판결), 조만간 대법원에서 법원의 견해를 최종 정리할 것으로 생각합니다.

다만, 주의해야 할 것은 임대차 계약 종료에 따른 임차인의 건물 명도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있지만 임대인의 권리금 회수 기회 방해의 불법행위가 인정되어 임대인이 손해배상을 할 의무가 있더라도 임차인이 이를 이유로 건물 명도 의무와 동시이행 관계가 있다고 주장하지는 못한다는 점입니다.