“제소전화해”란 민사적인 다툼이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위하여 소송을 제기하기에 앞서 지방법원 단독판사 앞에서 미리 제출한 화해조항대로 서로 화해를 하는 절차를 말한다.

이처럼 제소전화해 제도는, 당사자간의 민사적 분쟁을 보다 경제적이고 신속하게 해결하기 위해서 도입된 제도지만, 실제로는 이와 같은 제도 본래의 취지보다는 이미 당사자간에 성립된 계약의 내용을 법원의 조서로 기재를 하여 판결의 효력(기판력, 집행력 등)을 얻기 위해 활용되고 있는 것이 현실이다. 즉, 제소전화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지게 되어 화해조서를 가지고 강제집행등을 할 수 있고, 더구나 제소전화해에 강행법규 위반등의 실체법상 하자가 존재하더라도 재심사유에 해당하지 않는한 여전히 제소전화해는 유효하기 때문에 합의된 내용을 더욱 공고히 하는 차원에서 많이 이용되고 있는 것이다.

실무상에서는 건물임대인이 임차인으로부터 미리 건물명도받기 위해서 하는 경우가 가장 많다. 임대차계약에 있어서 임대차기간이 만료되었거나 혹은 계약기간내에 중도해지된 경우, 임차인은 더 이상 임차목적물을 점유할 권한이 없지만 임차인이 이런 저런 핑계를 대면서 임차목적물을 무단으로 계속 점유하고 있는 경우가 종종 있다. 이런 경우 결국 임대인은 임차인을 상대로 명도소송을 제기하여 강제집행을 할 수 있는 집행권원 즉, 판결문을 받아 건물명도집행을 해야하는데, 법원 실무상 이와 같은 소송결과를 얻기까지는 최소한 6개월의 적지 않은 시간이 걸린다. 이럴 경우를 대비해서 임대인으로서는 명도소송을 거치지 않고도 동일한 효과를 얻을 수 있는 조치를 취할 필요가 있어서 그 때문에 임대차계약에서 제소전화해가 널리 이용되고 있다. 접수되는 제소전화해의 90% 이상이 이 목적이라고 해도 과언이 아닐 정도다.

하지만, 제소전화해의 효용은 여기에 그치지 않는다.

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우선, 몇 년 전 언론에 크게 보도된 서울고등법원 판결내용을 살펴보자. 임대차과정에서 임차인의 지상물매수청구권을 포기하는 내용의 제소전화해가 성립되었는데, 그럼에도 불구하고 이 임차인은 임대차기간 만료 이후 건물철거를 거부하면서 제소전화해 성립을 다투는 청구이의 소송을 제기되었다. 이 사건에서 재판부는, "원고(임차인)와 피고 (임대인)사이에, 이 사건 건물 등을 철거하고 그 부지를 인도하기로 하는 내용의 제소전화해가 이뤄졌다면 이는 토지를 인도하고 이 사건 건물 등을 철거하겠다는 의사로 해석함이 상당하고, 결국 이 사건 화해조서의 내용에는 원고가 이 사건 임대차 종료에 따른 매수청구권을 포기하는 약정도 포함되었으므로, 원고들이 제소전화해절차에서 포기한 매수청구권을 다시 행사하고 그 매수청구권 행사를 청구이의 사유로 삼아 이 사건 화해조서에 기한 강제집행의 불허를 구하는 것은 화해조서의 기판력에 저촉되어 허용되지 않는다. 또한, 매수청구권 포기의 약정이 강행법규에 위반되어 무효라고 하더라도 제소전화해조서는 확정판결과동일한 효력이 있어 당사자 사이에 기판력이 생기는 것이므로 그것이 준재심절차에 의해 취소되지 않는 한 그 화해가 강행법규에 위반되어 무효라는 취지의 주장도 할 수 없다“는 취지로 판단하였다.

양 당사자가 합의한 내용이라고 하더라도 무조건 법원이 화해를 성립시키는 것은 아니다. 화해내용에 불법적인 내용이 포함된 것이 법원에 의해 발견되면, 가급적 법원으로서는 적법한 내용으로 변경하거나 불법내용을 삭제할 것을 권유한다. 대표적인 것이 바로, 건물명도를 위한 제소전화해절차에서 임차인의 지상물, 부속물매수청구권 포기조항이다. 임차인의 이러한 매수청구권은 당사자간의 합의로도 포기가 불가능한 것으로, 임차인을 위한 강행규정이다. 그럼에도 불구하고 제소전화해절차에서 임차인이 이를 포기하는 것으로 화해신청되는 경우가 매우 많다. 이 경우 법원으로서는 이를 발견하는 대로 가급적 화해조항을 삭제하도록 권유하지만, 만약 법원이 이를 미처 발견하지 못해 적법하지 못한 내용이 판결(제소전화해)로 확정될 때는, 비록 적법하지 못한 내용이라고 하더라도 판결이 무효에 이를 정도가 아니고, (준)재심사유가 없다면 유효한 것으로 본다(다수설과 판례).

다른 사례를 하나 더 살펴보자.

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경기도 소재 자신의 토지를 매도한 직후에 이 토지의 매수인인 모 재건축사업주체로부터 거액의 부당이득반환청구소송을 제기당한 의뢰인의 사연인데, 소장 내용은 토지매매대금 30억원 중에서 정상적인 가격은 불과 4억원이고, 나머지 26억원은 시급한 사업진행을 위해서 어쩔 수 없이 울며 겨자 먹기로 비싼 값을 치르고 매입할 수밖에 없었으므로, 26억원을 반환해달라는 것이었다. 이 의뢰인의 경우와 같이 공동주택사업 부지용도로 부동산을 매매하는 과정에서 지나치게 고가로 샀다는 주장을 하며 정상가격 이상의 대금은 돌려달라는 식의 민사재판이 적지 않고, 또 일부금액을 반환하라는 법원판단도 이루어지고 있는데, 어느 쪽이 옳고 어느 쪽이 나쁘다는 판단과는 별개로, 이런 매매계약을 하면서 제소전화해를 함께 했더라면 이 의뢰인 입장에서는 이런 분쟁을 사전에 예방할 수 있지 않았을까하는 아쉬움이 드는 사건이다. ‘약정한 대금을 정상적인 가격으로 인정하고 향후 반환청구하지 않는다’는 취지의 문구로 해서 제소전화해가 성립되는 조건하에 매매계약을 이행한다는 취지로 매매계약을 체결한 후, 이렇게 화해가 성립된 이후에 계약을 이행한다면 향후 대금반환을 당할 수 있다는 불안에서는 완전히 해방될 수 있게 된다. 이 화해가 성립되면 확정판결과 동일한 효력이 있어, 이 내용과 배치되는 소송이 기판력에 저촉되어 허용될 수 없기 때문이다. 또, 토지를 정상적인 가격 이상으로 비싸게 매매했다는 점은 강행법규위반과는 거리가 있는데다가, 제소전화해 성립 당시에는 확인할 수도 없는 사안이라는 점에서, 어렵지 않게 제소전화해가 성립될 가능성도 크다.

앞서 본 바와 같이, 확정판결과 거의 동일한 효력을 가질 수 있고, 절차가 간편하다는 점에서 보자면, 임대차계약 뿐 아니라 향후 분쟁이 예상되는 모든 케이스에 제소전화해를 널리 활용한다면 매우 유익할 것이다.