계약 거절 '정당한 사유' 해석 다양…판례 확립까지 소송 계속될 듯

임대인과 관계없이 임차인끼리 주고받던 상가권리금을 법적으로 보장하는 내용을 담은 상가건물임대차보호법 개정안 시행이 임박했다.

공무원연금법 개정안 처리 등을 위해 이달 11일부터 열리는 임시국회에서 통과될 것으로 보이는 이 개정안이 시행되면 관련 소송이 봇물 터지듯 쏟아질 것이라는 관측이 법조계에서 나오고 있다.

정부가 지난해 9월 자영업자 대책의 하나로 권리금을 법제화하겠다고 밝힌 지 7개월여 만에 시행될 '상가권리금 보호법'의 핵심은 임차인 보호에 있다.

임대인은 임차인이 새로운 임차인을 데려오면 '정당한 사유' 없이 계약을 거절하지 못하도록 해 임차인이 권리금을 받을 길을 열어놓은 것이다.

그간에는 건물주가 별다른 이유없이 계약을 거절해 권리금을 날리는 사례가 종종 발생했지만, 개정안에 따르면 이 경우 임차인이 건물주를 상대로 계약 종료 3년 내에 손해배상을 청구할 수 있다.

개정안에서는 '정당한 사유'를 신규 임차인이 보증금을 지급할 자력이 없거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 등 4가지로 규정하고 있다.

그러나 이것만으로는 모든 분쟁을 해결할 수 없는 만큼 결국 법 해석 문제를 둘러싼 소송이 증가할 수밖에 없다는 것이다.

한 법조계 관계자는 "어떤 경우를 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유라고 볼 수 있을지 해석해야 할 것들이 많아서 법원의 판례로 기준이 확립되기 전까지는 소송이 많이 늘어날 것으로 보인다"고 말했다.

실제 국회 법사위 심태규 전문위원은 이 개정안과 관련, 손해배상 청구를 할 수 있다고 규정하면 임대인과 임차인 사이 법률적 분쟁이 계속될 소지가 크다는 검토의견을 제시하기도 했다.

구체적으로 손해배상액을 어떻게 산정할지도 논란이 될 수 있다.

권리금에는 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금과 같은 다양한 형태가 존재하고 종래에도 권리금에 대한 객관적 평가가 어려워 소송에서 인정받지 못하는 사례가 많았기 때문이다.

일각에서는 임차인 보호라는 의도는 좋지만, 결과적으로는 임대인의 재산권과 소유권을 지나치게 제한하는 것 아니냐는 의견도 있다.

최진녕 전 대한변협 대변인은 "서민 보호라는 긍정적 측면이 있지만 임대인으로서는 헌법에서 보장한 재산권이 제한당하는 것 아니냐는 의문이 생길 수 있다"며 "세입자 권리는 강화하되 소유권과 조화를 이룰 방법이 필요하다"고 지적했다.

최 변호사는 "임대인과 임차인의 기본권이 충돌하는 상황이 발생할 수 있고, 충돌되는 기본권 중 어떤 것을 더 보호해야 할지 사회적 합의가 필요한 부분"이라며 "서민 보호 취지기는 하지만 헌법소원까지 간다면 어떻게 될지 의문"이라고 말했다.

심 전문위원도 임차인의 지위를 보호한다는 입법 취지는 긍정적이지만 과도한 사적 자치의 침해 또는 임대인의 재산권에 대한 제한이 아닌지 검토할 필요가 있다는 의견을 제시한 바 있다.