단전‧단수는 합법일까? 위법일까?

우리의 생활에서 물과 전기가 없다면? 어떻게든 살아가겠지만 많은 불편을 감수해야 합니다. 거주하는 집이라면 잠시 다른 곳으로 거처를 옮겨서라도 생활을 하겠지만 만약 운영중인 가게에서 물과 전기가 나오지 않는다면 가게를 운영에 큰 차질을 빚게 됩니다.

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부동산경매와 관련되어서도 단전․단수를 하는 사례는 종종 발생합니다. 임차인이 명도를 거부하는 경우, 낙찰받은 부동산에 이미 관리비가 많이 연체되어 있는 경우가 대부분입니다. 이러한 이유로 이루어지는 단전․단수의 대부분은 정당행위로 인정받지 못합니다. 단전․단수가 정당행위로 인정받기 위해서는 관리규약 등의 근거가 필요하며, 그 근거에 의거하여 제대로 된 절차를 거쳐야합니다. 사례에 따라 합법적으로 인정받는 경우도 있지만, 대부분의 단전․단수는 위법이기 때문에 단전․단수조치를 할 경우는 주의를 하셔야 하며, 적법한 절차없이 단전․단수를 당한 입장이라면 손해배상청구, 업무방해죄으로 고소 할 수 있습니다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

그러면, 단전․단수와 관련된 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

<사례 1>

한 상가건물의 영업장에서 관리비를 1년이상 연체한 고액체납자에 대하여 시장 번영회는 관리규약에 따라 이사회 결의를 통해 단전조치하였다. 그러나 해당 영업장에서는 밀린 관리비를 공탁하고 단전조치로 영업을 못하였다며 업무방해죄로 고소했고, 번영회는 정당행위라고 주장하며 맞서는 상황의 사례이다.

<대법원 2004.08.20. 선고 2003도4732 판결> 

피고인이 단전조치를 하게 된 경위는 단전조치 그 자체를 목적으로 하는 것이 아니고 오로지 시장번영회의 관리규정에 따라 체납된 관리비를 효율적으로 징수하기 위한 제재수단으로서 이사회의 결의에 따라서 적법하게 실시한 것이고,  그와 같은 관리규정의 내용은 시장번영회를 운영하기 위한 효과적인 규제로서 그 구성원들의 권리를 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해하거나 제한하는 것으로 사회통념상 현저하게 타당성을 잃은 것으로 보이지 아니하며,  피고인이 OOO 등이 연체된 관리비를 시장번영회에 직접 납부하지 아니하고 법원에 공탁하였다는 이유로 단전조치를 지시한 것으로도 보이지 아니하므로 피고인의 행위는 그 동기와 목적, 그 수단과 방법, 그와 같은 조치에 이르게 된 경위 등 여러 가지 사정에 비추어 볼 때, 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 위법성이 결여된 행위로서 형법 제20조에 정하여진 정당행위에 해당하는 것으로 볼 여지가 충분하다. 

위 사례는 단전조치를 정당행위로 인정받은 판결입니다. 체납관리비의 징수가 목적이지 단전조치 행위가 목적이 아니며, 단전조치 과정이 적법하게 이루어졌다는 것입니다. 이번에는 다른 사례를 살펴보겠습니다.

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<사례 2>

호텔 내 주점운영 중 경영악화로 A주점은 4개월 관리비 체납했다. 해당 임대차계약서에서는 2개월 이상 연체 시 계약해지는 물론 단전단수조치가 가능하다고 명시되어 있었고 실제 임대인은 이에 따라 해지통지와 함께 관리비 체납에 의한 단전단수조치를 취하였다.

<대법원 2007.09.20. 선고 2006도9157 판결>

호텔 내 주점의 임대인이 임차인의 차임 연체를 이유로 계약서상 규정에 따라 위 주점에 대하여 단전․단수조치를 취한 경우, 약정 기간이 만료되었고 임대차보증금도 차임연체 등으로 공제되어 이미 남아있지 않은 상태에서 미리 예고한 후 단전ㆍ단수조치를 하였다면 형법 제20조의 정당행위에 해당하지만,

약정 기간이 만료되지 않았고 임대차보증금도 상당한 액수가 남아있는 상태에서 계약해지의 의사표시와 경고만을 한 후 단전․단수조치를 하였다면 정당행위로 볼 수 없다.

위 판례는 단전․단수조치를 취할 당시 임대기간이 많이 남아있고, 임대차보증금에서 관리비를 공제하고도 보증금이 남아 있는 상황에서 적법한 절차를 거치지 않고, 단순 경고만으로 단전․단수조치를 취한 것은 정당행위로 인정하지 않았습니다.

위 사례들의 경우 동일하게 관리비 체납으로 인한 단전․단수조치를 취했지만 각각 엇갈린 판결을 받은 것을 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 자신에게 이러한 상황이 주어졌을 때, 유사한 사례를 찾아 대처하는 방법이 필요하며, 명확한 정답은 없다고 할 수 있겠습니다.